价差大几千甚至上万！赣州返迁房入市后，带来一波冲击？

2025年3月1日，赣州经开区印发《赣州经济技术开发区返迁安置房办理国有出让产权证实施方案》，打通了返迁安置房上市交易的最重要一环。

办理完相关手续后，业主即对房子拥有了完整产权，可以和商品房一样进行市场交易。

该方案从2025年04月01日起施行，目前赣州返迁房的市场行情如何呢？

据悉，为了更好的宣传政策，相关部门在38个返迁房小区中设计了咨询点，让想要办理国有出让产权的业主们，能更方便地了解政策。

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最近，小编在社交平台上刷到消息：

金枫小区有建筑面积127平米的毛坯三房，不含土地出让金以及相关税费，报价4100元/平米，总价52万。

根据政策，金枫小区住宅补缴土地出让金为（楼面低价*建筑面积）2212元/㎡x127㎡=280924元。

此外，还需要缴纳住宅维修资金（75元/㎡x127㎡）9525元、土地出让金印花税55.3元、土地出让金契税6636元、不动产登记费80元，共计297220.3元，四舍五入就是30万。

加上这些之后，该套房源实际总价已经达到了近81.79万。折合下来，实际单价为6400元/平米。

金枫小区位于经开区与章贡区交界处、中海凯旋门北侧，马路对面就有新盘在售，目前该楼盘的均价1.5-1.7万元/㎡左右。

金枫小区算是房龄比较新的返迁房小区，且地理位置比较优越，距离万象城1.5公里左右，周边有多个高端商品房小区。

但从航拍实景上看，该小区由小高层及多层楼梯洋房组成，建筑风格比较普通，小区内绿化率较低。

该小区住宅补缴楼面地价为2212元/平米，是赣州经济技术开发区公布的第一批次38个返迁安置房小区补缴土地出让金一览表里价格最高的。

根据位置不同，经开区返迁房小区补缴土地出让金为1045-2212元/平米不等。

除此之外，小编看到，金枫小区隔壁的金翔小区也有建筑面积约137平毛坯三房在售，房源位于20楼，不含土地出让金及税费，目前报价5000元/平米。

附近的福临小区，也有中介称手上有房，单价也在5000多元（不含土地出让金以及其他税费）。

不过这些消息大都来自社交平台，真实性尚需确认，不排除有中介利用消息钓客户，目前小编在赣州一些二手房平台上查询并没有看到有更多的返迁房挂出来售卖。

咨询业内人士了解到，尚未办理国有出让产权证的房源有规定不能在网上发布销售信息，而很多返迁房业主都是找到了买家协商好之后，才会去办理土地性质变更手续。

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面对经开区的返迁房上市政策，部分业内人士表示此举会对赣州楼市产生巨大的冲击。

这种观点认为，赣州返迁房体量非常大，且许多业主有多套房，有了政策之后，势必会有不少房源流入到市场，无疑会给原本就高的赣州存量房库存增加压力。

并且返迁房价格会比商品房要价明显更低，也会干扰当前的赣州房价。

以前文所述的金枫小区为例，该小区加上出让金和相关税费之后的单价在六七千一平，而其周边的商品房小区二手房挂牌价基本都在1万多一平，返迁房的价格优势还是很明显。

当然，也有人持不同观点，这部分人认为返迁房上市影响的是预期，会让“市场”紧张，但实则影响不太。

因为要补交土地出让金，如果无法卖到心中合理价位，在出租与售卖之间原业主会觉得租更“划算”。

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我们认为，对于一些房龄比较老、品质不高的小区，特别是与一些位置偏远的二手房老旧小区相比，返迁房上市带来的影响还是有的。

因为他们的客群都是刚需购房者。

如果预算不多，不太在乎品质与环境，能以较低的价格买一套位置相对还好，又有学区的返迁房，也不失为一个好选择。

但是对于当下品质比较高的改善型楼盘以及部分核心地段的二手商品房来说，这种影响就小很多了。

毕竟返迁房小区的容积率普遍比较大，且在户型设计、小区环境、园林绿化、物业管理等方面都比较一般，加上租赁人群多，居住人群比较杂乱，返迁房的居住舒适度肯定比不上大部分商品房小区。

如今新房市场正在经历更新换代，新规户型、第四代住宅等，越来越多的“好房子”正在进入到市场。

新房动不动就是超100%得房率、3米+层高、科技住宅等等……这些高品质住宅面向的是追求更高品质居住的客群。

而这些客群，可以说是看不上返迁房的品质的。

在返迁房与商品房的拉扯较量中，仍然存在"居住属性"与"资产属性"的博弈。

返迁房与商品房住宅小区之间不仅有价差，更有建筑品质方面的"代际差"。

这种代际差正在培育出细分客群——预算有限的刚需客将居住品质放在次位，愿意接受低价的返迁房，而改善型买家则更倾向于安全、舒适的高品质商品房产品，并且愿意为智能科技、园林景观等支付更多溢价。

自《赣州经济技术开发区返迁安置房办理国有出让产权证实施方案》出台后，赣州楼市并未出现返迁房交易潮。